Quyết định 60 quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa vừa chính thức được UBND Tp.HCM ban hành. Không chỉ thông thoáng hơn cho người dân về mặt thủ tục, quy định này còn được đánh giá siết chặt lại quản lý đô thị, nhằm tránh tình trạng thả nổi như lâu nay.

9 vấn đề mới của Quyết định 60

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM chính là đầu mối tập hợp, soạn thảo và trình UBND Tp.HCM về quyết định 60. Theo ông Thắng, so với các quyết định trước đây, Quyết định này có 9 điểm mới, ưu việt hơn.

Trước hết, Quyết định 60 có quy định mở rộng và phân chia thành các loại đất được tách thửa. Nếu trước đây, chỉ đơn thuần là đất ở thì quy định mới còn có đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, Quyết định 60 không được áp dụng để “giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển quyền trọn thửa; bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà nước thu hồi một phần thửa đất; đất hiến tặng Nhà nước; tách thửa đối với đất do tổ chức sử dụng; cấp giấy chứng nhận thửa đất đã hình thành từ trước”.

Một điểm mới khác là diện tích đất ở tách thửa sẽ nhỏ hơn so với quy định cũ. Theo đó, diện tích tối thiểu tách thửa tại khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) là 36m² với chiều ngang mặt tiền thửa đất tối thiểu 3m (quy định cũ là 50m2 và 4m).

Tương tự, diện tích tách thửa tối thiểu tại khu vực 2 (gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn ở các huyện) là 50m² với chiều ngang mặt tiền thửa đất tối thiểu là 4m (trước đây là 80m² và 5m).

Diện tích tách thửa tối thiểu tại khu vực 3 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ) là 80m² với chiều ngang mặt tiền thửa đất tối thiểu là 5m (quy định cũ là 120m² và 7m).

Đối với quy hoạch, Quyết định 60 chỉ áp dụng với đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang. Đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm để thực hiện thu hồi đất sẽ không được tách thửa; việc tách thửa sẽ được áp dụng nếu sau 3 năm kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch mà chưa thực hiện.

Đối với trường hợp tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, Sở Quy hoạch và Kiến trúc được giao nhiệm vụ phối hợp với các sở ngành liên quan, hướng dẫn thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực. UBND các quận huyện cũng được giao nhiệm vụ rà soát điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch và hướng dẫn của Sở Quy hoạch và Kiến trúc để hướng dẫn thực hiện.

Với trường hợp tách thửa đất ở có một phần đất nông nghiệp thuộc quy hoạch hành lang công trình công cộng (dùng sân, lối đi vào phía trước khu đất) mà Nhà nước chưa thu hồi để thực hiện theo quy hoạch: chiếu theo Quyết định 60 thì phần diện tích đất nông nghiệp này được phép tách thửa cùng với đất ở, đồng thời không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp tại quyết định này.

 Điểm mới đáng chú ý nữa là đất nông nghiệp được phép tách thửa thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m² (đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác) và 1.000m² (đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối).

Không áp dụng tách thửa đối với những thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố.

Một điểm mới tiếp theo là, Quyết định 60 quy trách nhiệm cho việc kiểm soát hạ tầng sau tách thửa chứ không bỏ ngỏ như trước đây. Theo đó, UBND các quận huyện phải xây dựng kế hoạch tách thửa đất, thành lập tổ công tác liên ngành để giải quyết tách thửa; đồng thời thường xuyên kiểm tra, xử lý vi phạm và chế độ báo cáo định kỳ theo quy định. Các sở ngành, đơn vị được giao nhiệm vụ hướng dẫn quy chế tách thửa đất; điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông, đảm bảo hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó là công tác cấp giấy phép xây dựng và kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng; các thủ tục về đầu tư, đấu nối hệ thống điện, cấp nước, thoát nước theo quy định.

Thống nhất quy chuẩn hạ tầng

Theo nội dung của Quyết định 60, nhiệm vụ của Sở Quy hoạch và Kiến trúc là đầu mối chủ trì, hướng dẫn cụ thể về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo hạ tầng xã hội theo quy hoạch được duyệt, đối với trường hợp tách thửa có hình thành hạ tầng.

Theo ông Hoàng Tùng, Phó giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc, thời gian vừa qua, các quận huyện đều làm không thống nhất, chẳng hạn về đường giao thông có nơi làm đường rộng 4m, có nơi 5m; chỗ có lề đường nới thì không…Bên cạnh đó, còn rất nhiều trường hợp tách thửa không có hạ tầng kỹ thuật.

Do đó, Sở Quy hoạch và Kiến trúc được giao nhiệm vụ tổng hợp lại và có thống nhất chung về quy định hạ tầng kỹ thuật đối với việc tách thửa có hình thành hạ tầng kỹ thuật dựa trên những quy định của luật pháp về hạ tầng kỹ thuật. Chẳng hạn, một khu đất diện tích lớn, nếu muốn làm đường vào rồi chia lô theo tách thửa, thì huyện là đơn vị có thẩm quyền duyệt bản đồ phân lô. Trong đó, cơ sở để phê duyệt phải tuân theo hướng dẫn chung về hạ tầng; đảm bảo có giao thông, cấp điện, cấp thoát nước và san nền. So với Quyết định 33 trước đây thì đây là điểm mới. Cụ thể, Quyết định 33 không giao Sở hướng dẫn mà giao chủ tịch UBND các quận huyện toàn quyền áp dụng quy chuẩn để làm khiến xảy ra tình trạng không thống nhất, mỗi nơi làm mỗi kiểu.

Được biết, trong thời gian tới, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ ban hành văn bản hướng dẫn tách thửa, áp dụng trên toàn địa bàn Tp.HCM.