Thị trường bất động sản TP.HCM gần đây không ngừng chứng kiến những cơn sốt giá ở hầu khắp các phân khúc. Việc giá nhà đất nhảy múa không chỉ khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa với, mà ngay cả với các doanh nghiệp, giới đầu tư máu mặt cũng phải “khóc ròng”.

Cuộc đua phi mã về giá

Trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM có sự thay đổi lớn trong hầu hết các phân khúc thị trường. Trước đây so với Hà Nội, giá bất động sản tại TP.HCM thấp hơn nhiều, nhưng chỉ trong 2 năm gần đây, mức giá bất động sản tại TP.HCM đắt đỏ không kém và sức gia tăng có phần nhanh hơn.

Theo ghi nhận của phóng viên, sự biến động về giá bất động sản tại TP.HCM diễn ra mạnh nhất không thuộc về các quận trung tâm, mà ở các quận, huyện vùng ven, đặc biệt là các quận gần trung tâm, có kết nối hạ tầng giao thông tốt.

Đơn cư, tại quận 12, khu vực lâu nay được xem là quận vùng ven của TP.HCM, nhưng gần đây bất ngờ dậy sóng, giá tăng đột biến.

Cụ thể, Dự án An Sương Recidence (Quốc lộ 1A, phường Đông Hưng Thuận, quận 12) do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển nhà Mỹ Vân làm chủ đầu tư vừa công bố bán với giá từ 85 – 102 triệu đồng/m2. Tính ra, mỗi lô đất có giá từ hơn 7,6 tỷ đồng đến hơn 14,3 tỷ đồng.

Thực tế giao dịch của dự án này như thế nào chưa rõ, song với mức giá công bố trên đã tạo ra sự biến động mạnh về giá đất của cả khu vực.

Anh Giang, một người dân sống ở khu vực này cho biết, cách đây 6 tháng, đất nền dự án này được một đơn vị môi giới khác chào bán có giá trung bình chỉ từ 40 – 50 triệu đồng/m2, nhưng giờ Công ty Mỹ Vân công bố giá bán mới trên đã làm cho giá khu vực này rục rịch tăng theo.

“Rất khó nói là giá cao hay thấp, bởi hiện nay nguồn cung khu vực này không nhiều, trong khi nhu cầu tăng cao, nên nhiều người dù thấy giá cao vẫn mua, bởi không mua sợ sau đó giá lại tăng tiếp”, anh Giang cho biết.

Không chỉ quận 12, nhiều quận, huyện khác tại TP.HCM giá đất cũng tăng chóng mặt. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá đất của hầu hết các dự án tại quận 2, quận 9 và Thủ Đức có mức tăng từ 70 – 100% trong khoảng thời gian 3 năm qua.

Đơn cử, tại Dự án Gia Hòa (quận 9), nếu như năm 2015 giá giao dịch chỉ quanh mức 20 – 22 triệu đồng/m2, thì hiện nay đã tăng lên mức 40 – 50 triệu đồng/m2.

Ngay kế bên, một dự án đất nền đường Tăng Nhơn Phú do Thủ Đức House làm chủ đầu tư bán cách đây 3 năm có giá trung bình từ 30 – 35 triệu đồng/m2, nay được giao dịch trên thị trường thứ cấp có mức giá tăng gấp đôi.

Còn tại quận Thủ Đức, các dự án như Moonlight do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư có giá bán ban đầu từ 55 – 70 triệu đồng/m2, hiện được giao dịch trên thị trường thứ cấp quanh mức 100 – 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Không chỉ với đất dự án, mà ngay cả thị trường nhà phố trong các khu dân cư cũng có mức giá tăng phi mã trong vài năm gần đây, đặc biệt là từ năm 2018 đến nay.

Ở phân khúc thị trường căn hộ, có có mức giá tăng không đột biến như đất nền nhà phố, song khảo sát thực tế cho thấy, hầu hết các dự án có tiền độ xây dựng tốt, pháp lý đầy đủ đều có mức tăng giá từ 15 – 30%.

Riêng với phân khúc căn hộ hạng sang ở các quận trung tâm, các dự án mới công bố gần đây có mức giá đạt kỷ lục mới trên thị trường.

Cụ thể, Dự án Alpha City tại đường Cống Quỳnh, quận 1 (TP.HCM) do Alpha King làm chủ đầu tư có giá 186 – 221 triệu đồng/m2.

Tại Dự án The Centenial cũng của chủ đầu tư này, căn hộ có diện tích 85 m2 với 2 phòng ngủ đang được rao bán với giá 21 tỷ đồng. Còn những căn 3 phòng ngủ, có diện tích từ 140 – 180 m2 mức giá khoảng 47,7 – 50 tỷ đồng.

Hay dọc đường Mai Chí Thọ, quận 2, cách đây vài năm, các dự án căn hộ ở đây có giá bán trung bình chỉ từ 30 – 40 triệu đồng/m2, nay các dự án mới đều công bố mức giá bán thấp nhất là 70 triệu đồng/m2. Theo phân tích của các chuyên gia, có thể nói, đây là giai đoạn thị trường bất động sản TP.HCM đạt kỷ lục nhất trong lịch sử về sự tăng giá.

Giá ảo hay không ảo?

Sự tăng giá không ngừng của thị trường bất động sản TP.HCM gần đây đã tạo nên một cơn địa chấn về tâm lý.

Không ít nhà đầu tư lẫn người mua nhà cho rằng, giá nhà đất đang trong cơn sốt ảo nên đứng ngoài chờ đợi, nhưng cũng có những nhà đầu tư nhận diện được thời cơ và có khả năng tài chính, nên đã kiếm không ít lợi nhuận nhờ tận dụng được cơ hội.

Tuy nhiên, cũng có nhiều nhà đầu tư phải khóc ròng trước cơn sốt giá, khi đoán sai đỉnh của cơn sốt, bán ra sau không mua lại được, hoặc mua lại chính khu đất mình bán trước đó với giá cao hơn.

Không chỉ với các nhà đầu tư, người mua nhà, mà ngay cả với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng không lường được thị trường thời gian qua.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc, chủ đầu tư 1 dự án tại quận 9 cho biết, doanh nghiệp vừa mở bán xong dự án, thì chỉ một thời gian ngắn sau, giá trên thị trường thứ cấp đã được đẩy tăng lên tới 50%.

“Đành rằng trong đầu tư khó nói trước, nhưng giá như lúc đó đừng mở bán vội, mà để đến bây giờ mới bán thì lời gấp đôi”, vị giám đốc này tiếc rẻ và cho biết, mới đây, ông tìm khắp nơi tại quận 9 để mua đất đầu tư dự án nhưng không mua được, vì quỹ đất hầu như không còn, hoặc nếu còn thì giá đã cao chót vót, không thể mua nổi.

Nhận định về câu chuyện tăng giá bất động sản gần đây liệu có tăng ảo hay không, các chuyên gia đều có chung nhận định, không loại trừ có một số dự án, một số khu vực bị “thổi giá” dẫn đến giá tăng ảo, tuy nhiên về cơ bản, sự tăng giá của thị trường thời gian qua là bình thường.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới có kinh nghiệm hơn 10 năm trên thị trường bất động sản, ngôn từ giá cao quá là câu mà ông luôn nghe trong hơn 10 năm qua từ cả sale và cả khách hàng khi họ vừa gặp và tiếp xúc một dự án mới, nhưng kết quả thì luôn ngược lại, hàng thì hết, mà giá chẳng thấy giảm bao giờ.

“Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây lại chính là cái ‘bẫy tâm lý’, lực cản vô cùng lớn trong kinh doanh hoặc ra quyết định đầu tư và mua nhà”, vị này nói.

Theo ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty DRH Holdings, một trong những lý do để nhận thấy sự tăng giá bất động sản đang theo quy luật thị trường là nhu cầu nhà ở, kinh doanh thương mại ngày càng gia tăng, trong khi quỹ đất không có nhiều, thậm chí ở một vài phân khúc gần đây bị siết nguồn cung.

“Do vậy, xét ở góc độ cung cầu, khả năng giảm giá là khó. Nhìn lại thị trường, cụ thể là đất nền, nhà phố từ năm 2015 đến nay cho thấy, giá đất tại một số khu vực ở TP.HCM không ngừng gia tăng, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 – 400% như tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây 2 năm chỉ có 50 triệu đồng/m2, nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2.

Hay như ở khu vực đường Song Hành (Xa lộ Hà Nội), thời điểm 2015, nhà đầu tư cũng chỉ phải bỏ ra khoảng 50 – 55 triệu đồng/m2, nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2”, ông Sơn nói và lưu ý, sự tăng giá của bất động sản chỉ hợp lý khi bất động sản đó đáp ứng nhu cầu sử dụng, khai thác thật sự, hạ tầng phát triển mạnh, còn với các sản phẩm bất động sản không đáp ứng nhu cầu sử dụng, khai thác thật sự mà có sự tăng giá đột biến là bất thường.