Sau hai tháng chững lại, đến nay thị trường đất nền khu Đông Sài Gòn đang dần ấm lên. Các môi giới cho biết, dù tháng này là tháng cô hồn nhưng số lượng giao dịch lại sôi động hơn hẳn… Có khách chỉ đặt cọc trước nhận chỗ, nhưng không ít khách vẫn ký hợp đồng giao dịch trong tháng này.

Thị trường đang “ấm” lên sau hai tháng “chững” lại

Sau đợt sốt đất bùng nổ đầu năm, thị trường đất nền nói chung và khu Đông Sài Gòn nói riêng tạm chững lại trong khoảng hai tháng cuối quý II. Giá rao bán đất không tăng thêm, số lượng các giao dịch thực hiện trong khoảng thời gian này cũng giảm đi rõ rệt. Bước sang tháng 8, hầu hết người buôn đất và nhân viên môi giới đều nhận định thị trường đang ấm dần lên, dù đây là thời kỳ có có tháng Ngâu (tháng 7 âm lịch) mà người kinh doanh thường kiêng dè, e ngại.

Đi dọc trục đường Nguyễn Duy Trinh nối từ quận 2 sang quận 9, dễ dàng bắt gặp hàng loạt trung tâm môi giới nhà đất, công ty môi giới bất động sản (BĐS) mọc lên san sát nhau ở hai bên đường. Các cột đèn dọc tuyến cũng được tận dụng là nơi treo biển quảng cáo rao bán đất nền mặt tiền đường Nguyễn Duy Trinh, đường ven TP HCM với diện tích phổ biến trong khoảng từ 60 – 64 m2, tương ứng với mức giá từ 1,8 – 2,2 tỷ đồng (giá bán bán trung bình khoảng 30 – 34 triệu đồng/m2), tuy nhiên nội dung quảng cáo không hề nhắc đến vấn đề giấy tờ pháp lý của khu đất.

Trong vai một khách mua đang muốn tìm hiểu một số lô đất để mua đầu tư lướt sóng, PV được anh Hùng – một môi giới lành nghề tại phường Phú Hữu, quận 9 dẫn đi thăm liên tiếp 7 lô đất với diện tích và mức giá chênh lệch khác nhau. Các lô đất này có diện tích từ 62 – 80 m2, nằm rải rác trong cả khu dân cư hiện hữu và các khu dân cư mới đang quy hoạch, chưa xây dựng, cách mặt đường Nguyễn Duy Trinh từ 200 – 1.000m, mức giá bán trung bình cũng dao động trong khoảng từ 30 – hơn 40 triệu đồng/m2.

Anh Hùng cho biết, đối với các khách hàng mua đất để đầu tư lướt sóng, sản phẩm được lựa chọn nhiều nhất là những lô đất diện tích nhỏ khoảng 60 – 64 m2 vì tầm giá vừa phải, dễ bán hay sang tay lại. Với lô đất rộng 62 m2 nằm trong khu dân cư mới cách mặt đường Nguyễn Duy Trinh khoảng hơn 100m, anh Hùng đang rao bán giá 2,4 tỷ đồng và khẳng định: Từ nay đến Tết lô đất này sẽ tăng được 4 – 5 giá nữa (tức tăng thêm được 4 – 5 triệu/m2).

Đất tại khu dân cư hiện hữu sẽ có giá thành đắt hơn vì các khu này dân cư đã đông đúc, thường gần các tụ điểm như đường lớn, chợ, trường học, được tự do xây dựng… Trong khi, đất tại các khu dân cư mới hoặc đang quy hoạch phần lớn chưa hề có dấu hiệu xây dựng, cả khu đất rộng gồm nhiều lô cũng không hề căng dây, xây tường gạch tạm hay có bất cứ biện pháp chia lô nào, cỏ mọc tràn lan, xanh kín nền đất. Thậm chí, có lô đất hiện vẫn là khu đầm trũng ngập nước, chưa san nền đã được cánh môi giới nhà đất địa phương nhanh tay gom hàng và rao bán cho khách.

Đất tại các khu dân cư đang quy hoạch phần lớn chưa có dấu hiệu xây dựng, cả khu đất rộng không có bất cứ biện pháp chia lô nào, cỏ mọc tràn lan.

“Hiện tôi đang bán mười mấy lô đất cả của mình và của anh em họ hàng ký gửi nhờ bán hộ. Tôi gom hàng từ hồi đất mới có dấu hiệu sốt nóng vào cuối năm 2017, ban đầu khi chưa sốt giá đất có khi chưa đến 10 triệu/m2, chỉ sau nửa năm thì giá đội lên gấp 3 – 4 lần như hiện nay. Tuy nhiên, giá hiện tại vẫn được coi là khá “mềm” so với thời điểm sốt khoảng 3 tháng trước, khi ấy tôi chỉ ở nhà gọi điện nói chuyện, hẹn gặp khách đi xem đất và ký hợp đồng bán luôn chứ làm gì có thời gian dẫn một khách đi xem đến 5 – 7 lô đất như bây giờ”, anh Hùng nói.

Đất khu vực quận 9 sốt nóng bởi tương lai gần sẽ có tuyến cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây chạy qua, địa bàn lại sắp đón nhận dự án Vincity khiến nhiều người kỳ vọng vào tiện ích kéo theo của khu vực.

Đỉnh giá đất nền quận 2 cao gần gấp đôi quận 9

Cùng nằm trên trục đường Nguyễn Duy Trinh nhưng giá đất trung bình tại địa bàn quận 9 thấp hơn khá nhiều so với đất trên địa bàn quận 2, ranh giới phân chia đoạn đường này của hai quận chỉ là một cây cầu nhỏ có tên là Cầu Xây Dựng. Nguyên nhân là bởi đoạn Nguyễn Duy Trinh ở quận 2 sắp được mở rộng lòng đường, quỹ đất đã hết, trên đoạn này cũng sẽ không phát triển thêm dự án mới nữa, giới đi buôn chỉ có thể mua đi bán lại những lô đất ít ỏi còn lại hoặc nhà dân. Trong khi quận 2 được quy hoạch là trung tâm hành chính của khu đô thị phía Đông TP HCM, gần ngay Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá đất phổ biến hiện tại trên mặt tiền đường là 100 triệu đồng/m2.

Ngay đoạn gần Cầu Xây dựng về phía quận 2, cánh môi giới thậm chí còn đổ ra đường đứng phát tờ rơi rao bán đất nền cho những người tham gia giao thông qua khu vực này hòng “vợt” lấy khách vãng lai. Trên tờ rơi quảng cáo, đất nền mặt tiền đường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 giá 2,7 tỷ (không nêu rõ diện tích), có sổ hồng riêng, là đất thổ cư 100%, xây dựng tự do và đặc biệt được chiết khấu 20 chỉ vàng (trừ trực tiếp vào giá bán)…

Anh Ngọc, môi giới phát tờ rơi thông tin, giá trung bình của các lô đất mà công ty anh đang rao bán khoảng 55 triệu đồng/m2, mức giá này đang thấp hơn so với mặt bằng chung giá đất trên đường Thạnh Mỹ Lợi do công ty mới có sổ hồng chung cho cả dự án chứ chưa xong thủ tục tách sổ riêng cho mỗi lô. Mức chiết khấu 20 chỉ vàng cũng chỉ có trong khoảng tháng 7 âm lịch, sau khi tách được sổ hồng chắc không còn ưu đãi này nữa, giá bán đất có thê tăng lên mức 60 triệu đồng/m2.

“Đất nền trên đường Thạnh Mỹ Lợi không còn nhiều, như dự án đất nền chúng tôi đang rao bán hiện chỉ còn 14 lô, trong đó 3 lô đã có khách đặt cọc trước rồi. Sau hai tháng chững lại thì đến nay thị trường đang dần ấm lên, dù tháng này là tháng Ngâu nhưng số lượng giao dịch lại sôi nổi hơn hẳn, có khách chỉ đặt cọc trước nhận chỗ, đợi qua tháng 7 âm mới ký hợp đồng mua đất, nhưng cũng có khách đã ký hợp đồng giao dịch ngay trong những ngày đầu tháng này”, anh Ngọc nhận định.

Khi PV tỏ ra băn khoăn trước giá bán, anh Ngọc cho hay, mức giá này đã giảm rất nhiều so với thời điểm nóng sốt của thị trường vào 3 tháng trước, thời kỳ cao điểm, giá mỗi m2 đất dự án nói trên được rao bán ở mức 80 triệu đồng (tức cao gấp rưỡi giá hiện tại). Anh Ngọc thậm chí còn gợi ý việc vay vốn ngân hàng để đầu tư mua đất.

“Nhiều khách hàng thậm chí vay đến một nửa số tiền mua đất từ ngân hàng. Một số khách mua của chúng tôi thậm chí muốn vay tiền từ ngân hàng để ngân hàng vào cuộc xác minh thông tin, thẩm định dự án. Với những dự án đã có sổ hồng thì việc thẩm định khá dễ dàng, nhờ đó minh bạch thông tin và giúp khách hàng yên tâm hơn”, anh Ngọc nói.

Tham khảo theo kết quả nghiên cứu về thị trường đất nền khu Đông Sài Gòn từ đầu năm 2017 đến nay, trong hai tháng 6 và tháng 7, giá đất trung bình trên thị trường đúng là có sự sụt giảm rõ rệt.

Giá bán đất nền trung bình của quận 2 có hai đợt sốt vào tháng 4 – 5/2017 và vào tháng 3 – 5/2018, đợt sốt đất sau giá thậm chí còn được đẩy cao hơn so với đợt đầu. Cụ thể, đỉnh giá đất trong đợt sốt thứ nhất là 76,2 triệu đồng/m2, đỉnh giá trong đợt hai là 82,9 triệu đồng/m2, tăng khoảng 6,7 triệu đồng/m2, tương đương với mức tăng khoảng 9% trong vòng một năm.

Xét theo phường, hiện giá đất tại phường An Lợi Đông đang dẫn đầu ở mức 189 triệu đồng/m2, tiếp sau là các phường Thủ Thiêm và phường An Phú… Còn xét theo tuyến đường, những tuyến có giá bán đất nền cao nhất hiện tại là đường Mai Chí Thọ, phường An Lợi Đông với giá 276,2 triệu đồng/m2; đường Vũ Tông Phan, phường An Phú và Xa lộ Hà Nội, phường Thảo Điền cũng có giá 181,3 triệu đồng/m2. Đường Nguyễn Duy Trinh nói trên không nằm trong top 10 tuyến đường có giá đất nền cao nhất, mức tăng giá cũng không nhiều, tăng cao nhất là đoạn thuộc phường Bình Trưng Đông 0,14%…

Thị trường đất nền quận 9 cũng có những diễn biến tương tự, trong đó giá đất trung bình cao nhất từng đạt là 44 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 5/2018 (chỉ bằng một nửa so với quận 2). Dù vậy, mức tăng giá đất giữa hai đợt sốt cũng đạt gần 6 triệu đồng/m2, tăng 15% trong vòng một năm.